11/10/2022
Cuando el propietario de una vivienda toma la decisión de ponerla en alquiler le surgen muchos interrogantes. Probablemente una de las principales cuestiones (por no decir la más relevante) es la que tiene que ver con el precio al que ofertará dicho inmueble. A menudo, lleva un tiempo decidir qué factor es el que conviene tener más en cuenta para determinarlo y por eso te acompañaremos en ese camino con este post.
En primer lugar, el arrendador debe tener en cuenta los gastos que genera ese inmueble, como por ejemplo:
- La amortización, que es la pérdida de valor que repercute en la vivienda con el paso del tiempo.
- Las tasas municipales e impuestos, como por ejemplo el IVI o el impuesto de basuras.
- La comunidad.
- La localización. El término municipal, pero también la distancia de la vivienda al centro. A mayor cercanía, mayor será el precio (a igualdad de otros factores). De hecho, la zona donde se encuentra la vivienda supone aproximadamente el 40% del valor del alquiler.
- Disponibilidad de zonas verdes, espacios deportivos o infantiles en la vivienda o en las cercanías, así como los servicios disponibles en estas zonas. Esto puede incrementar entre un 5% y un 10% el alquiler. Otros aspectos que se tendrán en cuenta son la conexión con transporte público, la seguridad del barrio, supermercados, cetros de salud…
- La oferta existente en la zona. Cuantas más viviendas similares disponibles existan en tu zona, más tendrás que ajustar el precio a esa competencia.
- Las necesidades del propietario. Algunos de ellos prefieren sacrificar parte del precio en pro de encontrar un inquilino que le aporte más seguridad.
- Precio de mercado de la vivienda. En la concreción de este valor, influyen factores como:
- El número de habitaciones y la superficie de la vivienda. aproximadamente el 30% del precio de mercado de la vivienda se relaciona directamente con el espacio del inmueble.
- ¿La vivienda es interior o exterior?
- ¿En qué estado se encuentra el inmueble?
- ¿Tiene terraza o balcones?
- ¿inmueble amueblado o vacío?
Valor de mercado
Una vez contamos con esta información, lo habitual para conocer el valor de mercado de tu vivienda es realizar una comparación de muestras con el resto de viviendas similares a la tuya. Así sabrás entre que umbrales te puedes mover. Para eso, basta con acceder a portales inmobiliarios y consultar los precios en la zona.
Otra opción, es marcar el precio del alquiler en base al precio de venta que tendría el inmueble, calcular el 5% de ese valor y dividir el resultado entre los 12 meses del año. Es decir, si por ejemplo tenemos una vivienda de 200.000 euros y calculamos el 5% de eso, obtenemos un resultado de 10.000 euros, que dividiremos entre 12. Así, obtenemos 833 euros de alquiler mensual. En este caso, conviene tener una tasación reciente del inmueble para que la cifra final esté lo más actualizada posible respecto al mercado.
Limitar los precios del alquiler: el caso de Cataluña
Cataluña es un caso particular en este sentido, pues existe la Ley 11/2020 que limita los precios del alquiler en aquellos municipios donde el precio de los inmuebles haya experimentado estas condiciones:
- El precio medio de alquiler de vivienda ha crecido de manera sostenida por encima de lo que ha crecido la media de Cataluña.
- La carga del coste de alquiler de la vivienda ha superado el 30% de los ingresos habituales de los hogares o el 30% de la renta media de perdonas menores de 35 años.
- El precio de la vivienda tenido un crecimiento interanual en los últimos 5 años de al menos el 3% por encima de la tasa interanual de IPC de Cataluña. Esta ley no afecta a las siguientes viviendas:
- Las alquiladas antes del 1 de enero de 1995.
- Las sujetas a un Régimen de Protección Oficial.
- Las viviendas integradas en redes públicas de inserción o mediación para el alquiler social o fondos de viviendas sociales.
- Las utilizadas como alquileres sociales obligatorias.
- Si deseas recibir asesoramiento sobre esta u otras cuestiones relacionadas con el alquiler de tu vivienda, puedes dirigirte a nuestro mail [email protected] y estaremos encantados de ayudarte.
