05/03/2019
De nuevo, el ordenamiento jurídico que regula el alquiler vuelve a cambiar. Esta mañana en el BOE se publicaba el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este nuevo Real Decreto, igual que el aprobado en diciembre y no ratificado en enero, introduce importantes novedades de las que debéis estar informados. El texto legal, que entrará mañana en vigor, modifica cinco leyes entre las que se encuentra la Ley de Arrendamientos Urbanos.
DURACIÓN DEL CONTRATO
En el año 2013 se modificó la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos para reducir a 3 años la duración mínima de los contratos de alquiler. Con la puesta en vigor de este nuevo Real Decreto, los contratos vuelven a lo establecido antes de esa modificación. Así, un contrato de alquiler tendrá que tener obligatoriamente una duración mínima de 5 años, llegando a los 7 años en caso de que el propietario sea una persona jurídica.
De esta forma, el arrendador no podrá romper el contrato antes de ese plazo, salvo que necesite el inmueble para residir él o un familiar en primer grado. En caso de que el arrendador sea una persona jurídica, nunca podrá alegar este motivo.
Esta ampliación no tendrá carácter retroactivo y afectará a los contratos que se firmen desde la entrada en vigor del real decreto ley.
PRÓRROGA DEL CONTRATO
De igual forma que se amplía la duración mínima del contrato, el periodo de prórroga tácita también se modifica. Con la entrada en vigor del Real Decreto, las prórrogas tácitas a la finalización del contrato pasan de ser de un año a ser de tres.
MAYOR PREAVISO PARA RESCINDIR EL CONTRATO
A partir de mañana, el plazo mínimo de preaviso para finalizar el contrato de arrendamiento, después de los 5 años obligatorios, se amplía. Así, el propietario tendrá que hacer un preaviso con cuatro meses de antelación y el inquilino tendrá que avisar 2 meses antes de la finalización del contrato de su intención de no prorrogarlo.
GARANTÍA ADICIONAL
Una de las medidas anunciadas tiene que ver con la limitación de las garantías adicionales a la fianza legal. Hasta ahora, propietario e inquilino podían pactar libremente las garantías a solicitar en la firma del contrato de alquiler, como avales bancarios, avales solidarios, seguros o depósitos con el nuevo texto del gobierno, las garantías adicionales quedarán limitadas a un máximo equivalente a dos mensualidades de renta en metálico o como aval bancario.
REVISIÓN DE LAS RENTAS LIGADAS AL IPC
Desde el año 2015, propietario e inquilino pueden elegir el índice o indicador utilizado para la actualización anual de las rentas, algo que se venía exigiendo desde hace años, para desindexar el alquiler del IPC. Con esta nueva modificación, se introducen novedades en este sentido: en todos los contratos nuevos firmados a partir de mañana, independientemente del índice pactado entre las partes, no se podrá realizar la actualización anual de la renta por un valor superior al experimentado por el Índice de Precios de Consumo (IPC).
IMPUESTOS: IBI E ITP
También se introducen cambios en los tributos relacionados con el alquiler. En primer lugar, el Gobierno recoge, con la aprobación de este texto, la posibilidad de que los ayuntamientos regulen bonificaciones de hasta el 95% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a viviendas alquiladas que cumplan con las rentas máximas que establezcan. Además, también podrán aplicar recargos en la cuota a propietarios de inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.
Por otro lado, el texto refundido especifica la posibilidad de exención en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para el arrendamiento de vivienda con carácter de uso permanente.
SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS
El número de impagos en el alquiler, y por consecuencia de desahucios, continúa aumentando. Para proteger a las familias más vulnerables, este Real Decreto-Ley recoge la suspensión del desahucio hasta que los servicios sociales adopten las medidas necesarias para ofrecer una solución a los desahuciados. Esta paralización será de un mes como máximo, ampliable a tres si el propietario es una persona jurídica.
Además, este nuevo Real Decreto recoge la obligatoriedad de especificar el día y la hora exacta en la que se procederá al lanzamiento, evitando y terminando con los desahucios con fecha abierta.
MISMAS CONDICIONES EN CASO DE VENTA
Para las viviendas con contratos de arrendamiento firmados a partir de mañana, en caso de venta del inmueble a un tercero, se deberán respetar los plazos y condiciones del contrato vigente. Para cumplir con esta condición hasta ahora el alquiler tenía que estar inscrito en el registro de la propiedad, requisito que se elimina a partir de mañana.
GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA
Otra de las medidas anunciadas tras el Consejo de Ministros del pasado viernes, es que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren ahora a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica.
ALQUILER TURÍSTICO
En cuanto al alquiler turístico, definitivamente queda suprimido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios puedan limitar el alquiler turístico con aprobación de mayoría simple.
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