18/10/2011
Madrid, a 19 de octubre del 2011
Sergio Lusilla - Departamento Jurídico de alquiler seguro.
En relación a los procesos de desahucio por falta de pago, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal (B.O.E. de 11 de octubre de 2011) incorpora la siguiente modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Artículo cuarto Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada en los siguientes términos:
• Uno. El apartado 4 del artículo 22 queda redactado en los siguientes términos:
«4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.»
• Seis. Se da una nueva redacción al apartado 3 y se añade un nuevo apartado 4 al artículo 440, queda redactado en los siguientes términos:
«3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.»
COMENTARIO: con el sistema implementado con la reforma en el orden civil, se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, lo cual hay que valorar positivamente pues la norma tiene como finalidad favorecer procesalmente al arrendador frente a un incumplimiento de la obligación de pago de la renta o cantidades asimiladas a la renta por parte del inquilino moroso, a quien se le confiere un plazo corto y expeditivo de 10 días a los efectos de desalojar el inmueble o abonar la cantidad adeudada, pudiendo acaecer las siguientes circunstancias:
1º.- Que el inquilino consigne dentro de los 10 días en el Juzgado la cantidad reclamada en la demanda y la que adeude por haber vencido con posterioridad a la presentación de la misma, de modo que “enerva” la acción de desahucio, sin que se pueda proceder a su lanzamiento. Según expone la norma, el arrendatario moroso no podrá enervar la acción de desahucio si “…. hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación
2º.- Que el inquilino formule oposición dentro de los 10 días, en cuyo caso se celebrará una vista de juicio en la que el Juez determinará la cantidad adeudada y acordará la resolución del contrato y el lanzamiento.
3º.- Que dentro del plazo de los 10 días, el inquilino no consigne la cantidad adeudada ni formule oposición. En este caso se procede directamente al lanzamiento, previa solicitud del demandante.
4º.- Que dentro del plazo de 10 días el inquilino reintegre la posesión. En este caso el proceso continúa en cuanto a la ejecución de las cantidades adeudadas, previa solicitud del demandante.
Como corolario, considero que la reforma es muy positiva, pues es bastante probable que muchos lanzamientos se practiquen sin celebración de juicio, ante la inactividad del deudor requerido al efecto por plazo de 10 días, pero la reforma va a ser insuficiente si no va acompañada la implementación de medios de carácter personal, muy escasos en la administración de justicia, por cuanto que los lanzamientos los lleva a efecto una comisión judicial que señala las fechas por riguroso orden de asuntos, y de nada servirá agilizar el proceso y reconocer al propietario en un periodo corto de tiempo su derecho a recuperar la vivienda si el arrendador tiene que esperar meses a que la Comisión se desplace a la vivienda, acompañada de la fuerza pública, para reintegrar la posesión al propietario.
A modo de ejemplo, con anterioridad a la reforma se presentaba demanda de desahucio por falta de pago y el Juzgado dicta un Decreto (caso real) en fecha 3 de Mayo de 2.011 señalando como fecha de juicio el 3 de octubre de 2.011 y lanzamiento el 15 de Febrero de 2.012.
Ahora con la reforma, evidentemente, el propietario no tendrá que esperar tanto para ver reconocido su derecho a recuperar la vivienda como consecuencia del impago, pues desde la demanda puede tenerlo reconocido transcurrido el plazo de 10 días pero, ¿y si la fecha de lanzamiento es la misma?.
Evidentemente de nada servirá la reforma, que debe de ir acompañada de más comisiones de lanzamientos que practiquen estos en un tiempo breve, a fin de satisfacer la principal inquietud del arrendador de recuperar la vivienda, para después continuar con la ejecución de las cantidades adeudadas.
Solo dotar más medios humanos hará que la reforma no sea una mera propaganda política ante el incremento numeroso de los procesos de desahucios y de la morosidad en el sector de los arrendamientos urbanos.
Sergio Lusilla - Departamento Jurídico Alquiler Seguro, S.A.