27/09/2022
Desde la última década el mercado del alquiler ha experimentado un desarrollo sin precedentes en nuestro país, llegando a suponer un 30% del total del sector inmobiliario. Por eso, son cada vez más los propietarios que se plantean cuánto deben pagar a Hacienda por alquilar su vivienda y cómo hay que cumplimentar la declaración. A menudo, existe un desconocimiento parcial o incluso total de algunos asuntos relacionados con tasas, impuestos o deducciones, y no es hasta que uno pasa a ser arrendador cuando le surgen estos interrogantes.
Para comenzar, debemos tener claro que incluir los ingresos derivados del alquiler de una vivienda en la declaración de la renta es obligatorio y solo quedamos liberados de hacerlo en el caso de que los rendimientos íntegros del capital inmobiliario no superen los 1.600€. La casilla que corresponde es la 562 a nivel estatal, y la 563 para la parte autonómica.
CALCULAR EL IRPF
Para calcular el IRPF debemos reflejar ese devengo y saber cuáles son los gastos generados por ese inmueble que nos podemos desgravar. Así, obtenemos el rendimiento neto del arrendamiento, sobre el que se puede aplicar una deducción del 60% para los inmuebles en alquiler que se destinan a vivienda habitual (la casilla correspondiente es la 0150). Por lo tanto, el propietario solo tributaría por el 40% restante. El resultado se unifica en la base imponible general del contribuyente (donde aparece también, por ejemplo, su salario) y por eso el porcentaje de lo que una persona termina pagando a Hacienda por el alquiler de su vivienda dependerá también del resto de sus ingresos. Esta reducción no puede aplicarse al alquiler de apartamentos turísticos, por lo que es muy importante señalar de qué tipo de vivienda se trata, el uso del inmueble, si es una casa urbana o rústica, etc. Así, no solo accedemos a las reducciones, sino que evitaremos sanciones.
Un aspecto que debe tenerse en cuenta es que si el inmueble cuenta con varios propietarios cada uno de ellos tendrá que realizar estas operaciones en su declaración.
En el caso de los gastos que nos podremos deducir, los más importantes son:
- Intereses de la hipoteca. Si contamos con intereses o comisiones derivadas de la amortización anticipada de la hipoteca podemos incluirlas. La casilla en la declaración en este caso es la 0104.
- Seguro del hogar. Puede tratarse de uno o varios seguros (rotura de cristales, protección de pagos por el alquiler, etc.).
- Impuestos. Se trata de las tasas, tributos y recargos del inmueble alquilado, como el IBI o el impuesto de basuras, por ejemplo. Esta información debe figurar en la casilla 0015.
- Reparaciones del inmueble alquilado. Algunos gastos de conservación pueden incluirse, aunque debe tenerse en cuenta que la ampliación o mejora no son considerados por Hacienda como gastos de reparación. Es decir, la inversión dirigida a reparar, por ejemplo, unas ventanas, sí estaría incluida en este apartado, pero aquellos gastos que mejoran la vivienda e incrementan su valor quedarían excluidos. Está en la casilla 0107.
- Gastos de comunidad. Comprenden gastos derivados del cuidado de jardines, portales, piscinas, administración, etc. La casilla correspondiente es la 0109.
- Dinero adeudado. Si transcurre un mínimo de seis meses sin que el inquilino pague el alquiler y, por lo tanto, sin que el propietario cobre la renta, éste último tiene la posibilidad de incluir esa cantidad como un gasto. Este concepto recibe el nombre de “saldo de dudoso cobro”. Una vez el inquilino pague, se debe reflejar como un ingreso del año en curso. Figura en la casilla 0116.
- Amortización de mobiliario. Se pueden incluir elementos de la vivienda como electrodomésticos, muebles o menaje y deducir de ellos un 10%.
En el caso de llevar a cabo mejoras energéticas en la vivienda, Hacienda permite acceder a algunas deducciones más:
- 20% en el caso de obras para reducir la demanda de calefacción y refrigeración.
- 40% por obras para reducir el uso de energía no renovable.
- 60% por rehabilitación energética de edificios.
Hay deducciones que pueden ser específicas de cada comunidad autónoma, por eso es recomendable que el propietario consulte su caso concreto.
DECLARACIÓN CON INQUILINOS FAMILIARES
Si el arrendatario es tu cónyuge o un pariente, no podrás computar un rendimiento neto total inferior a la cuantía resultante tras aplicar el régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, que fluctúa entre el 1,1% y el 2% del valor catastral. Es decir, este indicador sirve como referencia si alquilas, por ejemplo, tu piso a tu hermano por un precio inferior al valor catastral. Si por el contrario le cobras más, se tomará esa cantidad como base imponible del tributo.
DECLARAR UN ALQUILER ESTACIONAL O ESPORÁDICO
En el caso de que el propietario solo haya alquilado su vivienda durante unos meses o días al año, tendrá que incluir los gastos derivados del alquiler solo de ese período. Existe para eso una casilla en la declaración para marcar los días que la vivienda no ha estado alquilada. Si esta es tu circunstancia, Hacienda te aplicará una renta por el tiempo que la casa no ha tenido inquilinos, porque parte de la base de que una vivienda vacía puede generar un beneficio. En otras palabras, puede ser arrendada, lo haga el propietario o no.
UN CASO PRÁCTICO
Podemos observar esta información de manera más sencilla con un ejemplo real: Si Juan alquila su vivienda durante un año y recibe por ello unos ingresos equivalentes a 15.600€ e incurre en unos gastos que ascienden a 1.700€ (entre comunidad, seguro, reparaciones, etc.), la diferencia entre ambas cantidades es de 13.900€. A esta cifra se le aplica la reducción del 60%, dando como resultado 8.340€, que sería el importe final que el propietario debe incluir en su declaración de la renta.
Como hemos dicho, declarar el alquiler en la Renta es obligatorio y si Hacienda no detecta que se han liquidado los impuestos correspondientes la sanción puede ser de hasta 150% de lo que se debería haber abonado.
