03/02/2014
La ley de arrendamientos urbanos, fue modificada el pasado mes de Junio con la ley 4/2013, estableciendo algunas novedades respecto a la duración del arrendamiento:
- La duración del alquiler será acordada por arrendador y arrendatario libremente. Si el contrato fuera inferior a tres años y llegado el día de su vencimiento, el arrendamiento será automáticamente prorrogado por un año hasta llegar a un mínimo de tres, siempre y cuando el arrendatario no haya comunicado con un mínimo de treinta días de antelación para finalizar el contrato o sus prórrogas, su deseo de no prorrogar el contrato de alquiler.
- Si las partes no acordasen el plazo de duración del contrato, se entenderá como un año la duración del arrendamiento, manteniendo el derecho de prórroga anual para el arrendatario. No se producirá la renovación obligatoria del contrato cuando el arrendador, habiendo pasado un año de contrato, el arrendador comunique su necesidad de habitar la vivienda, bien para su uso como vivienda habitual para él o algún familiar directo, bien para su cónyuge en caso de divorcio, nulidad matrimonial o separación. Si se diera este caso, el arrendador deberá avisar con un mínimo de dos meses de antelación respecto a la que necesite la vivienda, obligando al arrendatario a devolver la finca alquilada.
- En caso de llegar la fecha de vencimiento o de sus prórrogas, y habiendo trascurrido tres años de contrato entre las partes, el contrato será obligatoriamente renovado por un año si ninguna de las dos partes comunica su deseo de no hacerlo con treinta días de antelación.
¿Cómo tiene que rescindirse un contrato de arrendamiento?
En todo contrato de alquiler cabe la posibilidad de que por uno u otro motivo tenga que procederse a la rescisión del contrato, por cualquiera de las dos partes, sin contemplar aquí que una de ellas no cumple las obligaciones fijadas en el contrato de arrendamiento. Esto presenta una serie de dudas sobre cómo proceder dentro del marco legal que fija la LAU (Ley de arrendamientos urbanos).
Guía para la correcta finalización del contrato
- Lo primero es la comunicación por escrito de la rescisión, con un plazo de al menos 30 días de antelación respecto a la finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas, renovándose automáticamente en caso de no haber dicha comunicación por la parte interesada.
- Fijación de un día para la devolución de las llaves por parte del inquilino según lo fijado en el contrato, que también marca un límite de 30 días para la devolución de la fianza por parte del propietario.
- Como ya comentaba en el artículo “La fianza en el alquiler”, para la devolución total de la fianza tendrán que darse una serie de circunstancias, también fijadas con anterioridad, basadas en que el estado de la vivienda sea el inicial. Esto incluye el buen estado del mobiliario, los suministros al corriente de pago, y el perfecto estado y funcionamiento de los electrodomésticos y muebles que formen parte del inventario. En caso contrario, el propietario podrá utilizar la parte proporcional de la fianza para hacer frente a dichos gastos y devolver el estado inicial a la vivienda.
Causas que motivan la rescisión del contrato por una de las partes
Las principales causas que motivan la resolución del contrato por parte del propietario son las relacionadas con la falta de pago de la renta o suministros, los daños o destrozos producidos en la vivienda, el comienzo de obras sin consentimiento del arrendador o la realización de actividades insolubles, ilícitas, ilegales o peligrosas en la vivienda.
Por su parte el inquilino podrá rescindir igualmente el contrato cuando el propietario se negara a realizar las reparaciones necesarias para las condiciones de habitabilidad en la vivienda, o perturbara el goce y uso pacífico de la misma al inquilino.