14/04/2023
Tanto en la cabeza de propietarios como inquilinos ronda esta pregunta prácticamente a diario: ¿cuándo se puede subir el precio del alquiler? Y ¿cuánto se puede subir?, ¿puede incrementarse anualmente? Resolvemos estas y otras muchas dudas sobre las rentas en el alquiler.
Cuando ya llevamos un tiempo viviendo de alquiler son muchos los propietarios que quieren ajustar sus rentas al precio de mercado, pues en el momento en el que se alquiló la vivienda la situación era distinta, y otros tantos inquilinos, que dudan sobre cómo se hace este proceso y qué se tiene en cuenta.
A la hora de acometer una subida del precio del alquiler, debemos de distinguir entre dos conceptos, por un lado, la actualización de las rentas y por otro, la subida del precio del alquiler tal y como conocemos.
Actualización de las rentas del alquiler
Salvo que por contrato las partes (inquilino y propietario) hayan pactado otra cosa, la renta de un alquiler se actualiza anualmente y esta puede ser al alza o a la baja, esto dependerá de lo que refleje el índice que utilicemos como referencia y de la situación actual en la que se produzca la actualización.
Por norma, la actualización de las rentas del alquiler es una cláusula que viene especificada en el contrato de alquiler y que se basa en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 18. Actualización de la renta.
“Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”
A la hora de proceder a la actualización de la renta, se utilizará el índice que aparezca como referencia en el contrato de alquiler. Desde Alquiler Seguro siempre recomendamos que, a la hora de escoger un índice de actualización de referencia, este sea el Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (Índice ARCA) pues es el único que toma en consideración única y exclusivamente la situación del mercado del alquiler y no variables ajenas, como el precio de la cesta de la compra o el combustible.
Independientemente del índice que se utilice como referencia para actualizar la renta del contrato de alquiler, a la hora de ejecutarlo y tal y como señala el mencionado articulo 18 de la LAU: “ El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”
Por otro lado, el propietario deberá comunicar al arrendatario en tiempo y forma, la actualización de la renta y el nuevo importe que procederá a abonar y este, pasará a ser efectivo al mes siguiente de la comunicación “La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado” art. 18 del Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo.
Desde el 31 de marzo de marzo que entro el vigor el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, se han limitado las actualizaciones de las rentas en los contratos de arrendamiento, aunque inicialmente fue una medida limitada hasta el 30 de junio de 2022 desde entonces se ha ido prorrogando y actualmente el Real Decreto-ley 20 2022, de 27 de diciembre ha establecido esta prórroga hasta el 31 de diciembre de 2.023, las actualizaciones de las rentas actualmente están limitadas de la siguiente forma:
- En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
- En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Subida del precio del alquiler
Aclarado que por un lado está la actualización de la renta, que se hace anualmente mediante un índice de referencia y que esta puede ser al alza o a la baja, según lo que refleje el indicador, llega el momento de explicar cuándo la propiedad de la vivienda de alquiler puede subir el precio del alquiler.
Una vez el contrato de alquiler se aproxima a su renovación o finalización, el casero del inmueble puede plantear al inquilino realizar un cambio en las condiciones del contrato. Esto es, sólo cuando se aproxima la fecha de finalización del contrato, y si ambas partes están interesadas en su renovación, o en realizar un nuevo contrato de arrendamiento, la propiedad del inmueble podrá plantear una subida del precio de la renta, e incluso otro tipo de modificaciones en lo pactado con anterioridad.
La subida de la renta dependerá del criterio de la propiedad, normalmente esta va asociada a un ajuste a la situación del mercado y deberá comunicarla al arrendatario para que este evalúe su interés o no.
Por tanto, el propietario de una vivienda en alquiler no puede subir la renta del inmueble durante la vigencia del contrato de alquiler, sino exclusivamente cuando este se acerca a una renovación o en su defecto cuando esta a punto de expirar.
¿Tienes dudas sobre cuándo se puede subir el precio del alquiler? ¡Pregúntanos!