21/11/2018
Cuando se empieza un proceso de alquiler de una vivienda, tanto el propietario como los futuros inquilinos deben tener en cuenta cuáles son los diferentes plazos y exigencias del contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente, recoge diferentes pautas sobre cómo actuar en el momento de alquilar una vivienda. Es por ello por lo que debemos prestar mucha atención para evitar que se cometan errores a la hora de realizar el proceso de alquiler.
Para que no exista ningún tipo de duda y, tanto propietarios como inquilinos, tengan claro cómo deben actuar, en este post vamos a resumir los conceptos más importantes de la ley vigente que regula los alquileres en España. ¡Atención!
DURACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
En el año 2013 tuvo lugar la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, tras ella, la legislación estableció que la duración mínima de un contrato de alquiler debe ser de 3 años. Así, aunque muchos piensen que los contratos de alquiler son por anualidad, porque se renueva cada 12 meses de forma automática, el mínimo de anualidades en la duración del mismo es de 3.
Una vez se ha cumplido este tiempo, el contrato será prorrogado tácitamente entre ambas partes. La duración del contrato se tiene que acordar entre ambas partes (arrendador y arrendatario) y debéis recordar que el documento que certifica el alquiler de la vivienda debe ser firmado por anualidades.
Sin embargo, esta normativa no implica que, como mínimo debamos permanecer obligatoriamente tres años en la vivienda. El inquilino puede rescindir dicho contrato una vez cumplidos los seis meses desde la firma del contrato, aunque si así lo estipula el contrato, podrá sufrir una penalización en la fianza proporcionalmente a lo que resta para cumplir el acuerdo
RECUPERACIÓN DE LA VIVIENDA
Si, como propietario, tienes tu vivienda alquilada y necesitas recuperarla puedes hacerlo, pero con distintas condiciones. Según el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se permite que el propietario de una vivienda de alquiler pueda recuperar su inmueble, pero siempre y cuando la necesite él mismo o un familiar de primer grado de consanguinidad o por adopción (madre, padre e hijos). Junto a estas personas, también se puede incluir al cónyuge, pero siempre que exista una sentencia firme de divorcio.
Para llevar a cabo este proceso, la normativa es férrea y clara. Además, deberá notificar al inquilino actual de ello con dos meses de antelación. Por otra parte, el propietario de un inmueble solamente podrá solicitar la vivienda siempre y cuando el inquilino haya cumplido un año completo de contrato.
FIANZA
Cuando se firma un contrato de alquiler de una vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos especifica que el inquilino tiene la obligación de entregar una cuantía económica correspondiente a una mensualidad como concepto de fianza legal. El inquilino entregará al propietario este importe en metálico.
Además, la legislación establece que este dinero que entrega el arrendatario deberá ser ingresado por el propietario en el organismo correspondiente tras la firma del contrato. De esta forma, se custodiará con el fin de que, al finalizar el contrato de alquiler, el propietario lo utilice si se ha producido algún incumplimiento contratual, como desperfectos en la vivienda y/o deudas. En caso de que esté todo correcto, se devolverá el importe íntegro al inquilino.
ALQUILERES NO CUBIERTOS POR LA LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula todo tipo de contratos de alquiler. A la hora de formalizar un contrato de arrendamiento, la LAU vigente solamente regula los alquileres residenciales y de los locales comerciales. Quedan fuera de esta normativa los contratos temporales, turísticos y de garajes, los cuales cuentan con sus propias leyes. Dichas leyes están reguladas y establecidas por cada Comunidad Autónoma.
Por este mismo motivo, debes conocer tus derechos y obligaciones antes de redactar cualquier tipo de contrato de alquiler. Además, debes conocer la modalidad de arrendamiento que has elegido y según qué leyes se regula. Por tanto, debes recordar que, si tu intención es alquilar una vivienda residencial, debes elaborar un contrato según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
OBRAS DE ARRENDATARIO
Con el paso del tiempo, las viviendas tienden a sufrir un desgaste por el uso diario de la misma. En ciertas ocasiones, son los propios inquilinos del inmueble los que quieren cambiar o mejorar su casa de alquiler. Pero ¡no tan deprisa! Antes de empezar con las reformas, se debe conocer qué es lo que estipula la LAU en estos casos.
La normativa vigente especifica que el arrendatario no puede realizar ningún tipo de tarea de mejora sin el consentimiento expreso, y por escrito, del arrendador del inmueble. Si un inquilino no consigue convencer al propietario de que le otorgue dicho permiso y realice estas reformas sin consentimiento, el propietario puede dar por resuelto automáticamente el contrato y obligar al inquilino a reestructurar la vivienda conforme estaba antes de las obras.
Estos son los cinco puntos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se tratan muchos más temas los cuales es probable que necesites consultar. Si te queda alguna duda sobre la LAU, no olvides que puedes escribirnos y te resolveremos todas las dudas que podamos.