10/10/2024
La Ley de la Vivienda ha generado un intenso debate en el panorama social y político. Se presenta como una herramienta que facilita el acceso a la vivienda, la protección de los inquilinos y como una manera de regular el mercado inmobiliario. Sin embargo, detrás de esta narrativa, surgen numerosas preguntas que ponen en tela de juicio la efectividad real de esta.
En este artículo vamos a comentar algunos de los mitos que han surgido en torno a esta ley, contrastándolas con la realidad de sus posibles consecuencias. Exploramos los puntos más controvertidos, desde una postura que cuestiona si realmente esta nueva ley beneficia a los que más lo necesitan o, si por el contrario, genera nuevos problemas en el mercado.
Mito 1: La definición de “gran tenedor” hará más justa la ley y sus aplicaciones
Realidad: La ley establece una nueva definición de lo que considera “gran tenedor”, indicando que se trata de la persona jurídica o física que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 150 metros cuadrados destinados a la vivienda, excluyendo garajes y trasteros. En las zonas tensionadas, los grandes tenedores serán aquellos que tengan cinco o más viviendas ubicadas en ese territorio.
Sin embargo, la realidad del mercado es que la gran mayoría no son grandes tenedores. De hecho, estos representan tan solo un 0,3% del total de los propietarios particulares. Esta diferenciación entre pequeños y grandes tenedores ha hecho que cambie la percepción del propietario particular, que ha pasado de ser un particular que con sus ahorros se ha comprado una vivienda a ser asociado con un “opulento” tenedor.
Mito 2: Los inquilinos estarán mejor protegidos
Esta ley introdujo nuevas medidas para ofrecer más garantías a los inquilinos. De esta forma, ante un posible desahucio, se tendrá en cuenta si el propietario es un gran tenedor, si es la residencia habitual del ocupante o si el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica. Por ello, antes de aceptar una demanda de desahucio, se tendrá que llevar a cabo un procedimiento de intermediación entre las partes.
Esto, hace que la responsabilidad caiga sobre el propietario, que se ve expuesto a la pérdida de una renta mensual que puede ser clave para su estabilidad. Esta medida genera miedo entre los arrendadores, quienes generan, al final, la oferta de vivienda. Se ven empujados a endurecer los requisitos para acceder a un contrato, haciendo que, para las personas con menos recursos, sea más difícil encontrar un piso.
Mito 3: Los límites en la actualización anual de rentas hará más accesible la vivienda
La ley incluye límites a la actualización anual de las rentas que, hasta su entrada en vigor, había estado vinculada al Índice de Precios al Consumo (IPC). Actualmente, esta está sujeta a un máximo del 3%. A partir de 2025, la Ley prevé que estas subidas se regulen en base a un nuevo índice de referencia.
En 2023, la actualización del precio del alquiler quedó limitada a un máximo del 3%, mientras que el IPC cerró el año en un 3,1%. Esto, supuso una pérdida de poder adquisitivo para los propietarios de viviendas en alquiler, ya que no pudieron ajustar las rentas al nivel de precios.
El INE tiene como fecha tope el 31 de diciembre de 2024 para definir el nuevo índice de referencia para la actualización de contratos con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados.
La incertidumbre de no saber todavía este indicador aplicable a las rentas a partir de 2025 genera inseguridad entre los propietarios lo cual produce una disminución de la oferta de alquiler residencial.
En conclusión, esta ley, aunque busca abordar la crisis del acceso a la vivienda, no enfrenta de manera efectiva la raíz del problema: la falta de oferta con relación a la alta demanda existente. Sin medidas concretas para aumentar la construcción de viviendas asequibles y fomentar la inversión en el sector, es probable que las limitaciones impuestas en el sector solo agraven la situación. Es fundamental que se busquen soluciones integrales que produzcan un equilibrio entre la oferta y la demanda, garantizando un acceso justo a la vivienda. La discusión debe centrarse en cómo generar nuevas opciones y no solo en modificar las ya existentes.
